fbpx

HOME STAGING & NIERUCHOMOŚCI

Jak Projektantka wnętrz robi flipa ?

Emilia Piesik

www.milumila.pl | 22 lutego 2020

Nazywam się Emilia Piesik i zapraszam do przeczytania artykułu, w którym dzielę się swoimi doświadczeniami na temat kupna – sprzedaży nieruchomości, z perspektywy Projektantki wnętrz

Zacznijmy zatem od początku

Od 10 lat projektuję wnętrza dla Klientów indywidualnych. Zmiana wyglądu wnętrza domu, mieszkania, miejsca pracy to często początek zmiany „czegoś większego”. Zmiany na lepsze. Traktuję to z szacunkiem i odpowiedzialnością.
Jest mi niezwykle miło być częścią tego procesu.

Jakiś czas temu jednak zamarzyło mi się spróbować czegoś nowego. Tak dla odświeżenia.

Oboje z mężem postanowiliśmy zainwestować część naszych oszczędności w mieszkanie wymagające remontu w celu późniejszej jego sprzedaży. Ponieważ mieszkamy w Warszawie na pierwszy ogień „poszedł” przegląd nieruchomości w stolicy i okolicach. Niestety wszystkie oferty przekraczały nasz budżet.

Poszukiwania trwały….

Któregoś dnia, mój mąż w przypadkowej rozmowie z członkiem swojej rodziny, dowiedział się o przetargu mieszkania ze spółdzielni mieszkaniowej w swoich rodzinnych stronach, tj. w Łasku.

 Łask jest małym miastem w woj. Łódzkim, ok 16 tyś mieszkańców, dobrze skomunikowany z Łodzią

(ok. 30 min jazdy autem). Cena wywoławcza: 80 000 zł (stać nas 😊). Mieszkanie 32 m2 na parterze w 4-ro piętrowym bloku z lat 80tych.

Pytanie tylko – jak funkcjonuje rynek nieruchomości w małych miejscowościach?

Cena wywoławcza, owszem, była okazją, ale czy znajdą się zainteresowani kupnem nawet kiedy podniesiemy standard tej nieruchomości?

Było to dla nas wielką niewiadomą, ale …. decyzja zapadła – idziemy w to.

Po obejrzeniu przedmiotu sprzedaży oraz sprawdzeniu sytuacji prawnej mieszkania postanowiliśmy wziąć udział w przetargu, która odbywała się w formie kopertowej  -czyli, podajemy swoją cenę w zamkniętej kopercie, bez możliwości licytacji.

 Jaką cenę podać? Mamy tyko jedną szansę i nie mam możliwości podbijania czy negocjowania !! Postanowiliśmy wpisać nasz szczęsliwy numer, czyli datę urodzin naszej córki 12 lipca 2016 dodając 9 na poczatku, więc ostatecznie wyszła nam kwota 91 207,16 zł.  Jakież było zdziwienie, kiedy okazało się, że nasza oferta wygrała o 2 zł!

Pełni zapału oraz ekscytacji ruszyliśmy z pracami, a prace nie byle jakie, bo mieszkanie było w opłakanym stanie.

zdjęcia poniżej

Łazienka rodem z filmu „Piła”

Teraz, z perspektywy czasu nasuwa mi się jedno określenie tego mieszkania – ruina w dobrej lokalizacji 😊

Pamiętam jak dziś, słowa mojej teściowej, że to mieszkanie jest okropne, że to totalna ruina. Oboje z mężem jednak, dostrzegliśmy potencjał nieruchomości i oczami wyobraźni widzieliśmy już piękne oraz funkcjonalnie urządzone mieszkanie.

To zaczynamy!

Na pierwszy ogień – inwentaryzacja, pomiary, itp.

Następnie projekt, ale zanim to…….

Należało zadać sobie podstawowe pytanie, a mianowicie: Do kogo kierujemy swoją ofertę? Jaka jest nasza grupa docelowa?

Mieszkanie na parterze, w centrum miasta. Szkoła oraz placówki medyczne w zasięgu spaceru. Dobry dostęp do infrastruktury handlowo-usługowej.

Uznaliśmy, że z takiego mieszkania najbardziej zadowolone byłyby dwie grupy:

  1. młode małżeństwo na starcie

blisko do pracy, na zakupy oraz miejsc rozrywki. Parter – w przypadku powiększenia rodziny,     wygodnie wyprowadzić wózek

  1. Emeryci –

osoby starsze mają trudność w poruszaniu się, mieszkanie na parterze ułatwia sprawę.

Mając już te informacje nie pozostaje nic innego, tylko projektować (wreszcie😊).

Tu niezwykle pomocny okazał się program Archicad, na którym pracuję od początku swojego działania w branży.

Wykonałam w nim dokładny, zwymiarowany projekt układu funkcjonalnego z zaznaczeniem wyburzeń ścian (pomiędzy kuchnią, a salonem oraz częściowo w korytarzu), przesunięć otworów drzwiowych (w salonie) oraz nowych ścianek g/k (kuchnia-salon). Dzięki sprytnemu „zabiegowi” ściany w kształcie litery S wydzieliłam miejsce na szafę tuż przy wejściu, podnosząc tym samym funkcjonalność mieszkania.

Projekt zawierał także rozrys elektryki oraz zaznaczenie punktów wodno – kanalizacyjnych.

Wcześniejsze przygotowanie takich projektów bardzo ułatwia pracę zarówno nam jak i ekipie.

Już na etapie omawiania projektów, czyli na samym początku, jesteśmy w stanie skorygować ewentualne błędy oraz rozwiać pojawiające się wątpliwości, a nie podczas remontu, w czasie rzeczywistym „gasić pożary”.

Wizualizacje zrobiłam poglądowe/ robocze, tak aby mieć ogólny zarys wyglądu mieszkania.

Takie wizualizacje „trzymają w ryzach” zapał twórczego Projektanta, który pod wpływem emocji i nagłej inspiracji dokonuje zakupu elementu zasadniczo odbiegającego od pierwotnej wizji 😊

Do dzieła!

Po dokładnym omówieniu projektu z ekipą wykonawczą prace ruszyły.

I tu pojawił się problem nr 1 ! – Ekipa

Ponieważ mieszkanie nie znajdowało się w miejscu naszego zamieszkania byliśmy zmuszeni znaleźć „kogoś” z Łasku. Kogoś, z kim wcześniej nie pracowałam.

Nasz wybór padł na ekipę składającej się z członka rodziny męża oraz jego pomocnika.

Wówczas pomysł współpracy z członkiem rodziny wydawał nam się sensowny dla obu stron. My mamy sprawdzonego człowieka, który nie będzie próbował nas oszukać, a druga strona też zadowolona bo to zawsze dodatkowe zlecenie.

Niestety okazało się, że mimo szczerych chęci, brat może wykonywać remont jedynie „po godzinach”,

a pomocnik, który miał być dużym wsparciem gdzieś się ulotnił.

Jak możecie sobie wyobrazić, remont ciągnął się w nieskończoność, a nasza frustracja sięgała zenitu.

Od początku remontu minęły już 4 miesiące. Mieszkanie (i my) w stanie demolki, a końca nie widać.

Dla mnie, osoby mającej na co dzień do czynienia z remontami tym bardziej było to nie do zniesienia, bo przecież wiem ile czasu trwa remont przy sprawnej ekipie.

Trzeba było reagować, a zatem decyzja mogła być tylko jedna – zmiana ekipy.

I jak myślicie, jak to się skończyło?

Otóż okazało się, że ów ekipa to dwóch kolegów z lat młodości mojego męża. Bardzo sympatyczni, młodzi mężczyźni, którzy nie jeden remont mają za sobą. Opinie Klientów, z którymi mieli okazje współpracować – pochlebne.

Wszystko zapowiadało się pozytywnie.

Wreszcie !!! – pomyślałam, wreszcie wszystko ruszy pełną parą.

Czy ruszyło?

Ruszyło, ale z tą parą bym nie przesadzała.

Niestety z racji odległości (Warszawa – Łask) oraz swoich zawodowych obowiązków, nie byliśmy w stanie w pełni, na bieżąco kontrolować postępu prac, a jak powszechnie wiadomo – Pańskie oko konia tuczy.

Mimo dużej sympatii do Chłopaków, nie zawsze mieli motywację do terminowego wykonania prac. Miało być skończone w miesiąc w max 1 miesiąc , finalnie wyszło 2,5 miesiąca.

Problem nr 2 – to taki, że obcej ekipie łatwiej jest zwrócić uwagę, czasem nawet bardzo dosadnie. „Postraszyć” konsekwencjami nie trzymania się zapisów umowy. Natomiast w naszym przypadku, kiedy ekipa remontowa to osoby, które się zna i prywatnie darzy sympatią ciężko jest schodzić na tę drogę. Oczywistym jest, że nikt nie chce niszczyć relacji ze znajomymi czy rodziną przez biznes.

Tak czy owak, po ok. 6,5 miesiącach, prace zostały ukończone.

Remont dobiegł końca! – wreszcie.

Teraz jeszcze tylko finalna stylizacja, zdjęcia i wystawiamy.

Wszystkim zajęłam się sama.

 

Efekt końcowy był właśnie taki, jak to sobie wyobraziłam już na samym początku.

Całą aranżację oparłam na neutralnej bazie kolorystycznej z elementami granatu oraz czerni. Stylistyka nowoczesna, neutralna z nutą elegancji.

Elementów wykończeniowych szukałam przede wszystkim w Leroy Merlin, Obi, Ikea, Agata meble oraz sklepach internetowych.

Ważną rzeczą był dla mnie czas realizacji. Na ten aspekt bardzo zwracałam uwagę, z wiadomych przyczyn – tu czas ma znaczenie.

Mieszkanie wystawiliśmy za kwotę 186 000 zł –  sprzedane za 183 000 zł.  Poniesione koszty to ok 160 000 zł. Nie ma co ukrywać, że zysk ok. 23 000 zł nie jest spektakularną kwotą, zważywszy na czas trwania remontu, jednak mimo wszystko nie żałujemy naszej decyzji.

Z perspektywy czasu wydaje nam się, że mogliśmy nieco wyżej wycenić nasze mieszkanie. Nie ukrywam, że chcieliśmy jak najszybciej zakończyć „ten” temat i obawialiśmy się, że zbyt wysoka cena odstraszy potencjalnych kupujących.

Po wystawieniu ogłoszenia, zainteresowanie było dość duże. Telefon nie przestawał dzwonić.

I tak, od momentu wstawienia ogłoszenia do momentu podpisania umowy przedwstępnej minął tydzień.

Mieszkanie zostało sprzedane!! Cel został osiągnięty.

Uff 😊

Podsumowując – było to niewątpliwie słodko – gorzkie doświadczenie. Dostarczyło nam wiele nieprzyjemnych doświadczeń jednak również ogromną satysfakcję.

Ciekawą lekcją było dla nas poznanie specyfiki funkcjonowania prowincjonalnego rynku nieruchomości, w którym widzimy dużo zalet oraz możliwości:

Po pierwsze – bardzo niski próg wejścia. Kupiliśmy mieszkanie za 92 000 zł, gdzie w Warszawie kupić cokolwiek za 200 000 zł graniczy z cudem.

Po drugie – w Łasku jest bardzo mało dostępnych mieszkań, więc jakakolwiek nowa oferta budzi duże zainteresowanie.  Ponadto, większość z nich jest starych, do generalnego remontu, bądź wykończonych w sposób nieprzemyślany i nieatrakcyjny.

Po trzecie – mała konkurencja wśród Inwestorów

To, co podoba mi się w tego typu działaniu to min. wolność. Wolność Projektanta w podejmowaniu decyzji. Mając na uwadze budżet, grupę docelową oraz świadomość jakości przy ograniczonym budżecie, tworzę po swojemu. Tak jak czuję. I to jest piękne 😊

Więc, czy Projektantka wnętrz może być dobrą Inwestorką?

Myślę, że tak, pod warunkiem, iż poza oczywistymi cechami Projektanta takimi jak wyobraźnia przestrzenna, znajomość materiałów, wyczucie i smak,  posiada także cechy Inwestora, jak np.:

– wyczucie rynku nieruchomości

– jest dobrą negocjatorką i sprzedawcą

– zna się biznesie i prawie

Z mojego punktu widzenia lepiej jest czasem połączyć siły i robić tylko to, na czym się znamy i czujemy się dobrze, niż „rzucać” się na wszystko samemu myśląc, że „przecież to nie jest takie trudne”.

Jedyne co może z tego wyniknąć to problemy.

Czy  zatem powtórzyłabym tę przygodę?

Tak, zdecydowanie tak, jednak w duecie z osobą, która zna się na biznesie lepiej niż ja 😊

Emilia Piesik

Emilia Piesik

Projektantka wnętrz
– wnętrza prywatne
– lokale usługowe
– metamorfozy

Już od 10 lat pomaga ludziom w zmianach otaczającej Ich przestrzeni, tworząc wnętrza „uszyte na miarę”. Doradza, urządza, remontuje oraz nadzoruje.

www.MiluMila.pl
tel.: 513 448 827
e-mail: emilia.piesik@yahoo.com