PRAWO & NIERUCHOMOŚCI

Kwestia najmu w tarczy antykryzysowej – co się zmieniło?

Marta Jaskułowska | Adwokat

7 kwietnia 2020

Od 31 marca 2020 r. strony stosunku najmu zastała nowa rzeczywistość.  Uchwalona w tym dniu tarcza antykryzysowa zawiera dwa pakiety zagadnień, które mogą Was zainteresować.

JEŻELI JESTEŚCIE WYNAJMUJĄCYMI

Z uwagi na potrzebę izolacji społecznej wprowadzono rozwiązania, które pozwolą najemcy jednostronnie przedłużyć czas trwania najmu do 30 czerwca 2020 r.

  1. Przedłużenie umowy najmu

Jeżeli stosunek najmu lokalu miałby zakończyć się pomiędzy 31 marca 2020 r. a 30 czerwca 2020 r., na wniosek najemcy złożony do dnia, w którym stosunek najmu kończy się, umowa ulega przedłużeniu do 30 czerwca 2020 r.  Nie dotyczy to:

  • najemców, którzy co najmniej od 31 września 2019 r. (lub przez cały czas trwania umowy, jeżeli była zawarta po 31 września 2019 r.) zalegali z zapłatą czynszu lub innych opłat pobieranych przez wynajmującego przekraczającej wartość jednomiesięcznego czynszu;
  • używali lokalu niezgodnie z umową, przeznaczeniem lub go zaniedbywali;
  • jeżeli najemca bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego użyczył lub oddał lokal w najem innej osobie;
  • jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny (np.: własność, najem, oświadczenie w trybie najmu okazjonalnego) do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych korzystać z tego lokalu. Lokal, do którego przysługuje tytuł prawny, musi mieć powierzchnię min. 10m2 na osobę albo 20m2 w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego,
  1. Wstrzymanie możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego

Ustawa przewiduje, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. 

Nie dotyczy to wypowiadania umowy, jeżeli najemca:

  • używał lokalu niezgodnie z umową, przeznaczeniem lub go zaniedbywał;
  • jeżeli najemca bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego użyczył lub oddał lokal w najem innej osobie;
  • jeżeli budynek winien być poddany rozbiórce lub lokal remontowi;
  • jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu na zasadach opisanych w punkcie 1 powyżej.

Wstrzymanie możliwości wypowiedzenia umowy najmu nie dotyczy również wypowiadania umowy najmu lub wysokości czynszu najmu lokalu niemieszkalnego w związku z naruszeniem przez najemcę umowy lub przepisów prawa lub jeżeli budynek winien być poddany rozbiórce lub lokal remontowi.

  1. Przedłużenie okresu wypowiedzenia umowy

Jeżeli umowa została wypowiedziana (tj. oświadczenie wynajmującego o wypowiedzeniu umowy dotarło do najemcy) przed 31.3.2020, umowa ulega przedłużeniu do 30 czerwca 2020 r., jeżeli najemca do dnia upływu terminu wypowiedzenia złoży wynajmującemu oświadczenie o przedłużeniu terminu wypowiedzenia.    Nie może złożyć takiego oświadczenia najemca, któremu wypowiedziano umowę (po wcześniejszym wezwaniu i udzieleniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę) w związku z zaleganiem przez niego z zapłatą czynszu za 3 pełne okresy płatności lub któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu na zasadach opisanych w punkcie 1 powyżej.

JEŻELI JESTEŚCIE NAJEMCAMI LOKALU Z ZASOBU SKARBU PAŃSTWA, GMINY, POWIATU LUB WOJEWÓDZTWA

W takiej sytuacji warto pozostawać w kontakcie z podmiotem, od którego najmujemy nieruchomość.  Czynsz najmu, czynsz dzierżawny lub opłata za użytkowanie mogą być za okres stanu zagrożenia epidemicznego lub za okres stanu epidemii bez zgody wojewody odraczane lub rozkładane na raty lub nawet umarzane.

Możliwe jest również złożenie przez podmiot, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z epidemią COVID-19, do podmiotu administrującego nieruchomością (starosty lub prezydenta miasta) wniosku o odstąpienie od dochodzenia należności. 

Jeżeli nieruchomość należy do zasobów jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) zasady odstępowania od dochodzenia takich należności powinny określić organy jednostek samorządu terytorialnego w drodze uchwały.  Do momentu, do którego uchwały takie nie zostaną podjęte, należności za okres stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii mogą być umarzane, płatność odraczana lub rozłożona na raty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.

W pozostałym zakresie dotychczasowe przepisy obowiązują, co oznacza, że najemcy nie mogą automatycznie powoływać się na stan epidemii i żądać obniżenia czynszu.  Z drugiej strony mogą oni ewentualnie, w przyszłości, powoływać się na nadzwyczajną zmianę stosunków, której nie mogli przewidzieć i w związku z tym mogą przed Sądem żądać obniżenia czynszu.  Takie obniżenie czynszu nie następuje jednak automatycznie, więc dopóki nie obniżycie czynszu dobrowolnie lub dopóki (ewentualnie, w wyjątkowych wypadkach) nie obniży go Sąd, obowiązuje dotychczasowa stawka czynszu.

Marta Jaskułowska

Marta Jaskułowska

Adwokat

Od 2012 r. prowadzi własną kancelarię adwokacką, w której przewodzi pięcioosobowemu zespołowi.  Ma uprawnienia mediatora.  Prowadzi obsługę właścicieli kamienic z Łodzi i Warszawy, doradzając we wszelkich sprawach dotyczących obrotu, najmu, zarządu nieruchomościami.  Kancelaria prowadzi również postępowania dotyczące windykacji należności, eksmisji, zwrotu nieruchomości, zniesienia współwłasności, zasiedzenia.  Pomoc udzielana jest zarówno w języku polskim, jak i angielskim.